高标仓储行业及仓储物流reits分析-网络赌钱app下载

本文通过对高标仓储行业发展现状、供需情况、市场表现和行业格局等方面进行分析，结合已上市和待上市仓储物流reits情况，总结仓储物流reits底层资产的共性特点，进而提出相关pre-reits投资应重点关注合作方、区域、仓储类型等要点。

一、高标仓储发展现状

仓储物流行业是指利用自建或租赁库房、场地，储存、保管、装卸搬运、配送货物的行业。仓储物流基础设施是商贸流通与物流活动的基础性设施，也是支撑城市社会经济发展的基础性、战略性资源。

（一）高标仓储大幅提高仓储效率、降低仓储成本

仓储物流基础设施按照物流仓储的建造标准，可将其细分为两类：高标仓储（以下简称“高标仓”）和普通物流仓储（以下简称“普通仓”）。高标仓即“高标准仓储物流设备”，不是传统意义上的“仓库”或者“仓库管理”，而是承担了资源提供者的角色，身兼储存保管、装卸搬运、货物配送等多种功能，处于物流的中心枢纽。

我国现代化仓储业起步较晚，大部分仓储设施类型仍以普通仓为主，随着社会的发展，普通仓功能性不强、结构不合理、存储品类有限等缺陷显现，同时增加了物流运营成本和安全隐患。与之相比，高标仓拥有先进完善的建筑结构，充分利用计算机、自动化技术及物流信息规划系统，实现物流规模效应，提高工作效率，降低仓储成本。根据中国仓储协会的调查，在20年的测算期内，高标仓的长期使用成本比普通仓降低20%左右，高标仓存货周转天数不到普通仓的10%，库存sku（最小存货单位）能够达到普通仓的10倍，搜索清点货物时间比传统人工方式减少95%。

与普通仓相比，高标仓运行效率更高、土地和人工成本更低，其主要原因在于：一是高标仓选址逻辑专业，靠近公路、机场、港口等交通枢纽；二是高标仓建筑结构先进完善，空间规划容积率是普通仓的3倍左右，可节约40％~70％占地面积；三是高标仓支持互联网和大数据设备，实现作业高机械化和自动化，人工需求减少，效率大幅提升，降低了综合管理成本。此外，高标仓往往处于物流干线运输核心节点城市，出租率高，租约稳定性强，抗宏观经济周期波动能力强。

（二）高标仓发展增速高于仓储行业整体增速

2020~2023年，全国通用仓库总面积增速分别为5.56%、6.81%、12.46%和6.19%，平均增速为7.75%，同期高标仓面积增速分别为24.23%、14.94%、10.17%和21.72%，平均增速为17.77%，高标仓发展增速高于仓储行业整体增速。

1.仓储行业整体增速较快

近十年来，国内仓储业在早期经历了迅速扩张。随着公共卫生事件带来生活方式的改变，物流需求迅速增长，2020~2023年同比增速分别为9.9%、6.6%、25.1%和27.5%。在投资带动下，我国仓储设施供给总量持续增长，2021~2023年，全国仓库竣工面积分别为0.28亿平方米、0.29亿平方米和0.33亿平方米。

我国仓储物流设施总量持续增长。2019~2023年，我国41个主要物流节点城市通用仓库总面积分别为3.06亿平方米、3.23亿平方米、3.45亿平方米、3.88亿平方米、4.12亿平方米，保持较稳定的上涨趋势。

2.高标仓增速高于仓储行业整体增速

我国高标仓市场在过去5年中保持稳步增长态势。2018~2023年期间高标仓存量复合年均增长率（cagr）为19.43%，预计未来将延续稳中持涨态势。根据戴德梁行数据，截至2023年末，我国非保税高标仓市场存量规模已增至13000万平方米。

（三）高标仓服务于高端制造业和精细化管理零售业等，区域集中在长三角、珠三角和京津冀等地区

1.需求领域情况

仓储物流的主要租户包括第三方物流企业（快递、快运、城市配送）、电商公司、批发零售企业、制造业以及其他行业企业。相比普通仓，高标仓更偏向于服务高端制造业供应链整合、冷链物流和零售业精细化管理等。

制造业供应链整合需要成为高标仓发展的重要动能。汽车、电子等制造业企业生产环节复杂，有大量存储成品和零部件的需求，同时涉及供应商众多，其供应链效率的提升有赖于高效的仓储物流网络。部分制造业企业为了提高产业链的流转效率，逐步将生产以外的原材料及生产成品的运输存储环节转至专业供应链物流公司负责，从而降低企业自身存货压力。伴随着中国制造业整体向高端制造业转型发展，产业供应链需要进一步整合，高标仓在其中的重要性将受到更多关注。

冷链物流发展推动高标仓尤其是冷库仓建设。冷链物流是指为保持食品或其他产品（医药等）的品质与效能并减少运输损耗，在其加工、贮藏、运输、分销、零售等环节，使货物始终保持一定温度的物流运输方式。生鲜食品和医药等特殊物品的仓储物流需求持续增长，暴露出国内冷库仓及相关设备相对落后、冷链物流管理体系不足等问题，未来成长空间依然巨大，在物流全环节均有巨大改造余地，首先就是对冷库仓加快建设。

零售业集中度提升带来仓储物流精细化管理需要，推升高标仓需求。大型连锁零售业态要求对原零散、无序的商品组织流通模式进行升级，转向对采购与配送的精细化管理，只能实现商品贮存需求的普通仓已难以满足连锁化业态发展的需要，对高标仓的需求逐渐凸显，尤其是能够通过更为先进的物流信息规划系统优化商品流通。随着各类实体零售连锁店的市场扩张，以及向线上线下结合的新零售渠道转型，高标仓在租赁市场的占比将逐步提升。

2.高标仓区域分布

从区域分布角度分析，我国高标仓市场主要分布在长三角、珠三角、京津冀及成渝地区。根据仲量联行提供的市场数据，截至2023年末，我国69.3%的高标仓存量分布在上述四个区域，其中长三角区域高标仓存量最高，占比约为35.7%，珠三角、京津冀及成渝地区存量占比共计33.6%。

随着制造业向中西部城市转移，加上高速公路网络的日益完善，带动了如成都、重庆、沈阳和武汉等区域物流中心的发展，而西安、郑州、长沙和合肥正逐步成为次级物流中心。此外，受电商渠道下沉的推动，物流服务网络随之向三、四线城市扩张，区域性节点城市的仓储物流亦获得了较快发展。

二、高标仓储供需情况

（一）需求平稳增长，高标仓供给结构性短缺、发展空间大

1.仓储物流行业需求平稳增长

中国日益增长的消费市场以及电商渗透率的提高，推动物流仓储空间需求的扩张。电商对商品的运输方式由传统线下零售的区域间配送扩展至上门交付，为了保证终端客户的购物体验，需要提供丰富的商品种类和高效的配送及退货服务，其中各环节对仓储物流设施均有大量需求。从具体数据来看，实物商品网上零售额占社会消费品零售总额的比例在不断提升，2023年，实物商品网上零售额达13.02万亿元，占社会消费品零售总额的27.61%。同时，电商行业实物商品零售规模的高速增长，也带动第三方物流承接更多外包需求，形成对高标仓的稳定需求。

2.高标仓设施结构性短缺，发展空间较大

中国现有仓储物流设施库存总量充足，但现代化的高标仓相对短缺。世邦魏理仕(cbre)数据显示，目前中国主要城市非自用中高标准物流设施面积仅约为0.26亿平方米，通用仓储面积为8.6亿平方米，相比之下美国分别为3.7亿平方米、17.7亿平方米。我国人均优质物流设施面积约合0.015平方米，较美国的人均1.17平方米相差约77倍。世邦魏理仕指出，假设按照目前美国高端仓占总量20.9%为标准计算，我国高端物流至少能保持长达10年左右的高速增长区间。从人均高标仓储面积来看，我国高标仓发展仍具有较大增长空间。根据仲量联行、戴德梁行数据，截至2023年末，我国非保税高标仓人均存量面积仅为0.09平方米，而相比之下，美国与日本等发达国家早在2020年人均高标仓面积就已分别达到了1.2平方米和0.2平方米。此外，我国长三角与珠三角地区人均存量面积领先全国，2023年末增至0.20平方米。

（二）仓储用地的供应减少，存量仓储改造成为建设高标仓的主要方式

1.核心城区仓储用地获取困难，优质高标仓资源稀缺

土地为仓储建设中的重要要素，随着城镇化建设步伐的加快，土地稀缺性日益凸显。

一线城市仓储供给趋紧。一方面，当地可供出让优质土地资源逐渐减少，另一方面，地方政府对工业用地规划逐步提出更为严格的限制，如《北京城市总体规划（2016-2035年）》提出每年要减少城乡建设用地存量30平方公里，严禁在三环路内新建和扩建物流仓储设施；《上海市土地资源利用和保护“十三五”规划》提出2020年全市工业用地占建设用地比例下降到17%左右，且工业用地指标向制造业、高新技术产业倾斜。预计未来一线城市及核心物流卫星城市仓储资源将维持在相对稀缺的状态。

鉴于经济发达地区土地供应短缺问题尤为突出，一线城市的仓储需求逐步向外围溢出，带动了上海周边的太仓、昆山，广州周边的佛山、东莞，以及北京周边的廊坊等地仓储业务的发展。但这些城市土地供应政策也在逐年收紧，例如厦门、珠海等城市，为推进土地节约集约利用，开始探索用地弹性年期制、缩短土地最高出让年限等方式，且土地招拍挂制度的实施、拆迁成本的上升，均增加了企业的拿地成本和拿地难度，中短期内土地因素已成为制约高标准物流设施发展的一大瓶颈。

2.仓储用地的供应减少使存量仓储改造成为获取高标仓资源的主要阵地

近年地方政府对于物流仓储用地的出让比例和绝对数量均呈下降趋势。一方面是物流仓储用地已经完成了大量出让阶段；另一方面，物流用地性价比相对较低，不仅出让划拨价格低，而且对当地贡献的地均税收、固定投资、gdp增长和就业人口均较低，使得地方政府出让物流仓储用地动力弱。物流地产土地市场供不应求，土地资源竞争激烈，短期难以改善。现有低效存量厂房类资产的改造或成未来高标仓资源获取的主要来源。

（三）核心区域高标仓市场表现较好

1.租金水平

从租金水平来看，高标仓市场的租金水平呈现出区域分化特征。按照主要分布区域来看，长三角、珠三角及京津冀地区租金水平较高，2023年第四季度平均日租金分别为每平方米1.22元、1.30元及1.17元，在全国范围内系较高水平。

按照租金水平的分布，从高至低依次为：一线城市、核心物流枢纽卫星城市及主要的二线城市。一线城市持续的供需缺口将使租金有望持续保持高位，而核心物流枢纽卫星城市租金高于二线城市，主要在于其可承接一线城市的外溢需求。

具体按城市能级来看，北京、上海、深圳、广州四大一线城市的租金水平遥遥领先，2023年第四季度平均日租金为每平方米1.67元，相较上一季度每平方米1.65元的日租金有小幅上涨；其次是以佛山、惠州、昆山、太仓、东莞等城市为代表的核心物流枢纽卫星城市，2023年第四季度平均日租金为1.19元，与上一季度相比几乎维持稳定水平，但由于大量承接一线城市的外溢需求，租金水平明显高于二线城市。

2.出租率

在出租率方面，区域间差异同样比较明显。珠三角地区出租率遥遥领先，2023年第四季度平均出租率达到95.0%，相对于上一季度的93.3%提升1.7个百分点；其次是成渝地区，2023年第四季度平均出租率为82.9%，对比上一季度有明显提升；长三角地区2023年第四季度平均出租率为80.8%，作为目前高标仓市场中存量最为集中的区域，保持了较高的出租率，反映出长三角地区稳定、持续的租赁需求。

从市场空置率水平来看，高标仓市场的空置率也呈现出区域分化特性。按照空置率水平，一线城市及核心物流枢纽卫星城市的空置率较低，反映出当地市场租赁需求旺盛。相对而言，二线城市之间的分化明显，部分二线城市的表现不佳。

具体按城市能级来看，四大一线城市2023年第四季度平均出租率达87.09%，同上一季度86.90%相比，稳定维持高位水平，体现出一线城市的市场租赁需求依然最为强劲。主要二线城市2023年第四季度平均出租率为83.66%，较上一季度上涨1.74个百分点；核心物流枢纽卫星城市的平均出租率有小幅上升，2023年第四季度平均出租率为79.49%，与上一季度相比整体上涨2.69个百分点，但具体到各城市情况则分化明显，佛山、惠州、昆山等城市出租率表现明显优于廊坊、张家港等地。

三、高标仓储行业格局

根据戴德梁行的数据，截至2023年6月底高标仓存量面积前四名分别为普洛斯、京东、万纬和宝湾，行业前四名份额集中度（cr4）为40.9%，行业前八名份额集中度（cr8）为57.4%。

（一）普洛斯：资金驱动，轻资产运营

普洛斯是全球领先的专注于供应链、大数据及新能源领域新型基础设施的产业服务与投资管理公司。普洛斯的业务遍及巴西、中国、欧洲、印度、日本、美国及越南，资产管理规模超过1200亿美元。普洛斯在中国70个地区市场，投资、开发和管理着400多处超过4900万平方米的物流及工业基础设施网络，资产管理规模达720亿美元。

普洛斯是中国境内最大的现代仓储物流设施投资、开发、运营商，主要为第三方物流、零售、制造等行业提供现代仓储物流一体化网络赌钱app下载的解决方案，业务领域包含多租户物流定制开发、物业管理、收购与回租，提供金融网络赌钱app下载的解决方案等，已逐步构建起以现代仓储物流设施开发及运营为核心的大物流生态体系。从2003年至2022年，普洛斯由华东、珠三角市场起步，并先后进入华北、华西市场，陆续在全国43个城市建设458个物流园区，截至2022年底，完工物业的总建筑面积约3751万平方米，已建成仓储物流可供出租面积约为3529万平方米。根据戴德梁行对于50个重点城市高标仓数据统计，截至2023年6月底，普洛斯布局高标仓总面积达2436万平方米，位居市场第一。

（二）京东：服务集团，重资产模式

京东集团2007年开始自建物流，目前京东仓储物流主要包括京东物流和京东产发。京东物流是中国领先的技术驱动供应链网络赌钱app下载的解决方案及物流服务商，根据灼识咨询报告，京东物流是最大的一体化供应链物流服务商。截至2023年6月底，京东物流运营约1600个仓库，含云仓生态平台的管理面积在内，京东物流仓储总面积超过2000万平方米。

京东产发始于京东自建物流体系，2018年开始独立运营快速发展，2019年设立首支核心基金，2020年启动国际化布局，2022年完成对中国物流资产（宇培）的收购和私有化。截止2023年6月底，京东产发全球共持有236个项目，总建筑面积达2334万平方米，其中国内已落成135个物流园区覆盖29个省市，建筑总面积达1486万平方米。根据戴德梁行数据统计，截止2023年6月底京东集团布局高标仓总面积约1092万平方米。

（三）宝湾：资源驱动，全链条、重资产模式

宝湾物流控股有限公司（以下简称宝湾）为国资背景，是深圳南山控股与中国南山集团共同投资成立的高端物流设施投资平台，国内知名的物流园区开发商和运营商，打造综合化、专业化、标准化的物流服务体系。发展至今，已在中国40余个经济热点城市战略性布局了70余座高端综合物流园区，构筑了规模强大的物流设施服务网络。

2002年宝湾成为中国首家进入高端物流仓储领域的企业，采取以沿江、沿海进行“t型”网络布局思路，并结合国家“一带一路”发展战略，推进全国战略布局，全面覆盖全国核心城市的关键物流节点，包括北上广深等一线城市和天津、南京、长沙、武汉、成都等强二线城市。宝湾高标仓布局全国约30个经济热点城市，分布在环渤海、长三角、珠三角及中西部地区，其中，截至2022年底运营和管理仓储面积共530万平方米，规划在建（含待建项目）面积超过170万平方米。根据戴德梁行数据统计，截至2023年6月底宝湾布局高标仓总面积约600万平方米。

四、仓储物流reits资产情况

（一）已上市仓储物流reits情况

当前已上市的仓储物流reits共计4只，为中金普洛斯reit、红土创新盐田港reit、嘉实京东仓储基础设施reit和华夏深国际reit，其中中金普洛斯reit、红土创新盐田港reit已完成扩募。

2023年共计4只公募reits完成扩募，其中2只为仓储物流类资产，即红土创新盐田港reit和中金普洛斯reit。从区位、综合出租情况看，红土创新盐田港reit扩募资产与首发资产质量相当，中金普洛斯reit扩募资产略逊于首发资产。

鉴于华夏深国际reit上市时间较短（2024年7月上市），本文比较另外3只已上市公募reits的经营业绩情况。2023年京东仓储reit、盐田港reit、普洛斯reit实现可供分配额分别为7351.84万元、9718.20万元、35040.51万元，考虑到京东仓储reit成立时间不满一年，盐田港reit、普洛斯reit扩募资产上市时间不满一年，我们将对上述可供分配额进行折算年化处理，得到了2023年京东仓储reit、盐田港reit、普洛斯reit年度可供分配额分别为7580.29万元、10367.89万元、35040.51万元，相较于各reit招募说明书中的预测值，完成度分别达到107.9%、105.7%、101.5%。由此可见，3只已上市公募reits在2023年经营业绩略高于预期值，业绩表现良好。

（二）待上市仓储物流reits情况

华泰宝湾物流reit、中航易商仓储物流reit和华夏万纬reit先后获中国证监会和交易所正式受理，对应原始权益人分别为宝湾物流、易商集团（1821.hk）、万纬物流（万科旗下物流板块），均为运营经验丰富的专业物流地产商，且在手物流资产丰富，为扩募奠定基础。

（三）已上市和待上市仓储物流reits底层资产特点

对上述已上市和待上市仓储物流reits进行综合分析，相关底层资产具有以下两个特点：从区域分布看，已上市仓储物流reits（包括后续扩募）的底层资产主要位于珠三角、长三角、环渤海及重庆等9个省份及直辖市；从仓库类型看，已上市仓储物流reits资产均为高标仓，其中红土创新盐田港reit中的现代物流中心及世纪物流园、中金普洛斯reit广州保税物流园既是高标仓，又是保税仓。

五、仓储物流pre-reits投资关注要点

对于仓储物流pre-reits投资，有以下三点值得关注。第一，关注合作方。尽量选择仓储物流运营经验丰富的合作方，重点选择已经发过仓储物流reits的运营方，例如普洛斯、盐田港、京东物流和华夏深国际等。第二，关注标的区位。尽量选择长三角、珠三角及京津冀等地区的优质资产，这些地区仓储物流需求旺盛，资产租金高、收益好。第三，关注仓储类型。目前已上市仓储物流reits资产均为高标仓，其综合成本低、运营销量高，因而能产生较高的综合收益。

对于国有企业的存量土地资产，如选择以建设仓储物流园等方式进行盘活，还应重点关注以下内容：

（1）分析区域内供需情况。在综合分析建设成本、租金水平和出租率等指标的基础上进行经济性测算；

（2）关注土地性质应满足仓储物流用地许可，在此基础上报批报建，重视相关土地证照、许可等合规手续的办理工作；

（3）把控项目建设周期。一般高标仓建设周期为20个月（含报批报建手续）左右，应合理安排建设流程避免因工期拖延；

（4）提高运营能力。仓储物流的运营主要涉及招商和日程管理，建议合理组织运营团队，强化运营能力，提高仓储物流园的综合收益。

（国新资产）